Cuando un inquilino no paga a tiempo, el arrendador tiene el derecho de considerar esto como un incumplimiento del contrato, lo que le permite terminarlo por justa causa.
El incumplimiento del pago del arriendo por parte del inquilino es uno de los escenarios más comunes que enfrentan los arrendadores. Según el artículo 9 de la Ley 820 de 2003 y el artículo 2002 del Código Civil colombiano, el pago puntual es una obligación fundamental en el contrato de arrendamiento. La falta de cumplimiento en este aspecto puede desencadenar una serie de acciones legales por parte del arrendador.
Cuando un inquilino no paga a tiempo, el arrendador tiene el derecho de considerar esto como un incumplimiento del contrato, lo que le permite terminarlo por justa causa y reclamar las sanciones estipuladas. Generalmente, el plazo para el pago del arriendo se establece en los primeros cinco días del mes. Juan José Castro, socio director de Castro Muñoz & Abogados, explica que: “el incumplimiento de este contrato tiene situaciones legales que, por lo general, generan un proceso en el cual entra un juez para que el inmueble le sea restituido al arrendador, en caso de que el inquilino se rehúse a pagar”.
En caso de que el arrendatario no cumpla con el pago, lo primero que se recomienda es intentar llegar a un acuerdo. Este proceso puede llevarse a cabo a través de centros de conciliación o notarías, buscando siempre soluciones amigables. Si no se logra un entendimiento, el arrendador debe enviar una comunicación escrita al inquilino, donde se indique la terminación del contrato y las razones del incumplimiento, conforme al artículo 22 de la Ley 820 de 2003. Esta comunicación no solo es un requisito legal, sino que también servirá como prueba clave en un posible proceso judicial.
Castro también resalta que, al suscribir un contrato de arrendamiento, es esencial incluir cláusulas específicas sobre las consecuencias del incumplimiento. “Las cláusulas penales pueden ser determinantes, ya que permiten establecer sanciones claras en caso de que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones”, explica Castro. Esta previsión no solo protege al arrendador, sino que también establece un marco de expectativas claras para ambas partes, minimizando posibles disputas entre los dos.
Esteban García Jimeno, Senior Counsel en Holland & Knight, subraya la importancia de actuar rápidamente: “en el evento de un incumplimiento se recomienda siempre enviar inmediatamente una comunicación manifestando la no aceptación o subsanación de tal hecho y exigiendo el pago inmediato”. Si el arrendatario muestra disposición para pagar, se puede establecer un acuerdo para saldar las deudas. Sin embargo, García advierte que esto debe hacerse con cautela, ya que “si el arrendatario no cumple, el arrendador podría enfrentar mayores perjuicios”.
Si el inquilino no entrega el inmueble de manera voluntaria, el arrendador tiene la opción de presentar una demanda civil para solicitar la restitución del inmueble y el pago de daños.
Esta acción debe llevarse a cabo ante el juez civil competente en el lugar de residencia del arrendatario o, si la cantidad en disputa no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes, ante un juez de pequeñas causas. En este contexto, el incumplimiento de la ley puede acarrear consecuencias no solo legales, sino también financieras para el arrendador.
García también menciona que la inclusión de procedimientos claros en el contrato para abordar la mora es vital. “Es común que se establezcan periodos mínimos de mora que deben cumplirse antes de solicitar la terminación del contrato. Esto no solo proporciona un espacio para que el arrendatario se ajuste a sus obligaciones, sino que también protege los intereses del arrendador”.
De esta manera, la claridad en el contrato se convierte en un recurso clave para evitar conflictos y facilitar la resolución de problemas en el futuro.
Santiago Bonivento, profesor de Derecho Comercial, Derecho Económico Internacional y Derecho de los Negocios en la Pontificia Universidad Javeriana, enfatiza que “si el arrendador no sigue adecuadamente el procedimiento legal para el cobro de arriendos impagados, puede llegar a ser un dolor de cabeza adicional”.
Un aspecto importante a considerar es que los inquilinos también tienen derechos en este proceso. Según Bonivento, “el inquilino conserva los derechos fundamentales que le asisten a cualquier persona, incluyendo la posibilidad de ser escuchado en el marco de un eventual proceso de restitución”. Esto subraya la importancia de seguir los procedimientos legales correctamente para evitar futuros inconvenientes.
El docente enfatiza que, en caso de que se inicie un proceso de desalojo por falta de pago, el inquilino tiene derecho a ser informado sobre las razones de la acción legal y a presentar su defensa. “Es fundamental que el proceso respete el principio de contradicción, lo que significa que el inquilino debe tener la oportunidad de ser escuchado y presentar pruebas en su favor”, señala Bonivento. Esta garantía de debido proceso es esencial para asegurar que se respeten los derechos del inquilino, y cualquier falla en este procedimiento podría invalidar el desalojo, obligando al arrendador a reiniciar el proceso desde el principio. Finalmente, el incumplimiento en el pago del arriendo es un tema que no solo afecta a los arrendadores, sino que también tiene implicaciones legales y financieras significativas para el arrendatario. La atención a los procedimientos legales y la comunicación efectiva son clave para resolver estos conflictos de manera eficiente y que no queden dudas.
Publicado por: asuntoslegales.com.co
