Aumento del avalúo catastral en 2026: El 3% no es para todos

En Colombia, cada inicio de año trae una pregunta clave para propietarios, compradores y arrendadores: ¿cómo quedó el avalúo catastral? Para 2026, el reajuste general quedó topado en 3% y está vigente desde el 1 de enero de 2026, pero no se aplica a todos los predios.

En esta guía te explicamos, en lenguaje claro: qué dice la norma, por qué no hubo aumento extraordinario, a qué predios les aplica y qué puedes hacer si tu avalúo no te cuadra.

Lo esencial en 30 segundos

• El reajuste anual del avalúo catastral se define con base en la meta de inflación (no puede superarla).
• Para 2026, la meta de inflación de referencia es 3%.
• A noviembre de 2025, el IPC anual reportado por el DANE fue 5,30% (dato clave para revisar si cabía un incremento extraordinario).
• La ley permite un incremento adicional extraordinario solo si la diferencia entre meta e inflación registrada supera 5 puntos porcentuales en un año, lo cual no ocurrió.
• El 3% aplica principalmente a predios no formados ni actualizados en 2025 (urbanos, rurales y rurales agropecuarios).

La base legal: por qué se reajusta cada 1 de enero

El ajuste anual del avalúo catastral no es “opcional”: está previsto en la normativa que regula la base catastral. En términos simples, la regla quedó así: cada 1 de enero el Gobierno define un porcentaje de reajuste con concepto previo del CONPES y ese porcentaje no puede superar la meta de inflación.

Además, la misma norma contempla dos puntos que suelen generar dudas:

• Predios no formados: el incremento puede llegar, en ciertos casos, hasta un porcentaje mayor (referenciado por la ley), pero siempre dentro de las condiciones definidas por la regulación anual.
• Excepciones por actualización reciente: si el predio fue formado o reajustado/actualizado dentro del año, ese reajuste anual no se aplica.

¿Por qué el reajuste 2026 quedó en 3% y no hubo aumento extraordinario?

Aquí está el punto técnico más importante:

• Meta de inflación (referencia): 3%.
• Inflación anual (IPC) a noviembre de 2025: 5,30%.

La diferencia es de 2,30 puntos porcentuales, y la ley solo habilita el incremento adicional extraordinario cuando esa brecha acumula más de 5 puntos en un año. Por eso, no se activó esa excepción.

¿A qué predios SÍ les aplica el incremento del 3% en 2026?

El reajuste del 3% impacta, principalmente, a predios que no tuvieron formación o actualización catastral durante 2025, en estas categorías:

• Predios urbanos no formados ni actualizados en 2025.
• Predios rurales no formados ni actualizados en 2025.
• Predios rurales con destino agropecuario no formados ni actualizados en 2025.

Traducción práctica: si tu predio no pasó por un proceso formal de actualización/formación catastral en 2025, es más probable que vea el reajuste del 3% en 2026.

¿A qué predios NO les aplica el incremento?

Quedan por fuera del reajuste del 3% (según lo reportado en los lineamientos y el alcance comunicado):

• Predios urbanos o rurales formados o actualizados en 2025.
• Predios con ajuste automático del avalúo durante 2025 asociado a medidas de actualización masiva.
• Predios del Distrito Capital de Bogotá, dado que allí se aplican índices de valoración propios.

¿Qué es el avalúo catastral y por qué no siempre coincide con el valor comercial?

El avalúo catastral es el valor que resulta de un ejercicio técnico y, como regla, no puede ser inferior al 60% del valor comercial ni superar el valor comercial.

Dos ideas útiles:

• El catastral se usa como base para fines fiscales (por ejemplo, el impuesto predial), y suele derivarse de análisis masivos/estadísticos del mercado.
• El avalúo comercial es un estimado más “a la medida” del inmueble (características, estado, comparables puntuales), y suele ser clave para compra/venta, garantías y decisiones financieras.

¿Esto significa que tu impuesto predial sube 3%?

No necesariamente.

El avalúo catastral es la base sobre la que se calcula el predial, pero el valor final depende de factores municipales como tarifas, topes, descuentos, calendarios y condiciones locales. En la práctica, podrías ver variaciones distintas al 3% (hacia arriba o con efectos moderados), según cómo liquide tu municipio.

Qué hacer si tu avalúo catastral te parece alto

Si estás en Bucaramanga o Santander, esta ruta te ayuda a actuar con orden:

1. Verifica si tu predio fue actualizado en 2025. Revisa documentos catastrales/recibos o consulta en la entidad catastral competente.
2. Compara contra el mercado (con criterio técnico). No basta con “lo que piden en portales”. Lo ideal es contrastar con transacciones y comparables reales, estado del inmueble, ubicación, estrato/uso, áreas y normativa.
3. Reúne soportes. Fotos, planos, escrituras, mejoras/no mejoras, afectaciones, área construida real, condiciones del sector.
4. Pide acompañamiento profesional si vas a reclamar o tomar decisiones. Un avalúo comercial bien sustentado puede ayudarte a soportar una revisión o a negociar con más seguridad.

Cómo te apoya Fincar

En Fincar acompañamos decisiones inmobiliarias con enfoque técnico, para que no te quedes solo con “un número” y puedas sustentar tus pasos con información clara. También puedes contactarnos si necesitas orientación para entender el impacto del avalúo en tus decisiones de compra/venta o administración.

En resumen

El reajuste general del avalúo catastral para 2026 es del 3% y no aplica a todos los predios. La clave está en revisar si tu inmueble tuvo formación o actualización catastral durante 2025 y entender cómo ese dato cambia el escenario.

• El 3% se relaciona con la meta de inflación de referencia para 2026.
• No hubo incremento extraordinario porque la brecha no superó 5 puntos porcentuales.
• Si tu avalúo te parece alto, hay una ruta práctica para verificar y sustentar tu caso.